Co musisz wiedzieć:

• Mieszkań jest za mało i są one niedostępne dla większości społeczeństwa. Gdybyśmy chcieli dorównać do europejskiej średniej w liczbie mieszkań na mieszkańca kraju, musielibyśmy mieć ich dziś o 5 milionów więcej.
• Dla podatku katastralnego podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie jej powierzchnia
• Aby zwiększyć efekt antyspekulacyjny proponowanego podatku, warto rozważyć progresję w stawce opodatkowania, i to w podwójnym sensie. Z jednej strony, każde następne mieszkanie może być opodatkowane wyższą stawką. Z drugiej, można by również różnicować stawki zależnie od wartości samego mieszkania.

Mieszkań jest za mało i są one niedostępne dla większości społeczeństwa. W III RP buduje się znacznie mniej niż w PRL-u. Gdybyśmy chcieli dorównać do europejskiej średniej w liczbie mieszkań na mieszkańca kraju, musielibyśmy mieć ich dziś o 5 milionów więcej. W ostatnich latach sytuacja stale się pogarsza, bo ceny mieszkań rosną szybciej niż płace. W Warszawie za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 16,4 tys. zł. Niewiele taniej jest w Krakowie (15,7 tys. zł), Wrocławiu (14,3 tys. zł) czy Gdańsku (13,2 tys. zł).

Ci szczęśliwcy, którzy mogą dostać kredyt, popadają w zobowiązania na większość dalszego życia i pogłębiają problem zadłużenia prywatnego Polaków. Jest ono znacznie bardziej niebezpieczne od zadłużenia publicznego, którym straszą i nadmiernie zajmują się ekonomiści głównego nurtu i mainstreamowe media. Wszak w przeciwieństwie do państwa obywatele nie mogą emitować własnej waluty. Są też od niego znacznie słabsi w relacji z bankami i mniej wiarygodni dla instytucji finansowych. A aż 70% prywatnego zadłużenia polskich gospodarstw domowych to hipoteki.

Nie wszystkie kupowane mieszkania wymagają oczywiście kredytu, ale spośród tych kupowanych za gotówkę lokale nabywane przez zwykłe rodziny, by w nich mieszkać, stanowią mniejszość. Większość z tych mieszkań trafia do zamożnych osób traktujących je jako inwestycję kapitału. Mieszkanie z realizacji podstawowej potrzeby życiowej stało się elementem gry spekulacyjnej, środkiem pomnażania i zachowywania wartości kapitału właśnie.

Rozwiązanie podatkowe

W dyskusji nad rozwiązaniami tych problemów doszliśmy już do konsensusu, że nieskuteczne są stosowane przez ostatnie rządy programy stymulowania popytu poprzez dopłaty do kredytów. Podnoszą one tylko ceny i zmniejszają ogólną dostępność mieszkań. Coraz powszechniejsze jest uznanie, że istotnym elementem programu mieszkaniowego powinna być znacznie szersza niż obecnie budowa mieszkań komunalnych na wynajem. Ale pomysłem, który w ostatnich miesiącach najbardziej rozgrzał opinię publiczną, także w kontekście prezydenckiej kampanii wyborczej, stał się podatek katastralny, czyli podatek płacony corocznie od wartości posiadanej nieruchomości.

Dotychczas żaden polski rząd nie zdecydował się na jego wprowadzenie, chociaż jest to rozwiązanie funkcjonujące w wielu krajach zarówno europejskich (Niemcy, Hiszpania, Szwecja, Litwa, Czechy i wiele innych), jak i na całym świecie. Podatek katastralny jest jednym z najstarszych podatków w Stanach Zjednoczonych, obowiązuje też w Singapurze czy Kanadzie.

W Polsce mamy za to bardzo niski i niesprawiedliwy podatek od nieruchomości, który zależny jest nie od wartości mieszkania, ale od jego wielkości. Tym samym właściciel 60-metrowej rudery w kiepskiej lokalizacji płaci często więcej niż posiadacz 50-metrowego luksusowego apartamentu w najbardziej prestiżowej lokalizacji. Dokładny wymiar opłaty ustalają samorządy, ale w widełkach wskazanych przez ministra finansów obecnie maksymalna stawka dla nieruchomości mieszkalnych wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy.

Kataster od trzeciego mieszkania

Przyczyną braku odwagi we wprowadzeniu podatku katastralnego jest jego zła opinia wśród polskiego społeczeństwa. I nie może to dziwić, ponieważ taki podatek nałożony na każde mieszkanie dotknąłby znacznie większej części społeczeństwa niż w innych państwach. W naszym kraju w rękach prywatnych znajduje się bowiem 87% mieszkań, a na przykład w Niemczech jedynie ok. 50%.

Jednak żadne poważne środowisko polityczne nie proponuje wprowadzenia podatku katastralnego od pierwszego mieszkania. Nikt nie chce zmuszać biednych samotnych emerytów do płacenia dodatkowych kilku tysięcy złotych rocznie. Ale dlaczego nie obciążyć osób lokujących swój kapitał w mieszkaniach, tym samym zmniejszając dostęp do nich dla przeciętnych polskich rodzin?

Adrian Zandberg, kandydat partii Razem, w swojej kampanii prezydenckiej proponował, by zwolnić z podatku katastralnego pierwsze dwa mieszkania własnościowe i opodatkowywać dopiero te od trzeciego wzwyż. Podobne rozwiązanie popiera głośno minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050. Taki podatek dotknąłby jedynie ok. 1 procenta gospodarstw domowych.

Szef sztabu ówczesnego kandydata na prezydenta Karola Nawrockiego Paweł Szefernaker odżegnywał się od podatku katastralnego „dla zwykłych Polaków”, ale popierał taki podatek dla „tych, którzy żyją” z posiadania wielu mieszkań. Warto zaznaczyć, że za optymalną liczbę mieszkań podlegających opodatkowaniu uznał cztery, a nie trzy, jak wcześniej wymienieni politycy.

Przeciwne na ten moment temu rozwiązaniu zdaje się być jednak Ministerstwo Finansów, bez poparcia którego oczywiście nie ma co liczyć na jego wprowadzenie za tego rządu.

Wątpliwości

Podatek katastralny nawet w takiej rozsądnej wersji wciąż budzi pewien opór. Część obywateli obawia się, że jego wprowadzenie umożliwi późniejsze obłożenie nim wszystkich nieruchomości. To typowy przykład tak zwanego argumentu równi pochyłej. Zgodnie z nim sprzeciwiamy się jakiemuś rozwiązaniu, chociaż uznajemy je za ogólnie dobre, dlatego że obawiamy się, że będzie jedynie krokiem do wprowadzenia innego rozwiązania, które oceniamy już bardzo negatywnie. W ten sposób jednak odbieramy sprawczość sobie samym w przyszłości (czemu możemy zaprotestować teraz przy korzystnym rozwiązaniu, a nie będziemy mogli zaprotestować później, gdy ktoś miałby je zastąpić niekorzystnym?) albo odbieramy prawo do podejmowania decyzji o sobie przez przyszłe pokolenia (które mogą mieć inne poglądy w świetle innych warunków i okoliczności). W skrócie – jest to argument po prostu fałszywy.

Inni twierdzą, że wprowadzenie takiego podatku zostanie przerzucone na najemców. Ich zdaniem właściciele wielu mieszkań podniosą po prostu czynsze i zwiększą już wysokie koszty wynajmu. Tego zdania nie podziela jednak większość ekonomistów. Ich zdaniem zwiększy się podaż mieszkań oferowanych na wynajem, ponieważ wzrośnie koszt trzymania pustego mieszkania. Pustostanów jest zaś w Polsce całkiem sporo, bo prawdopodobnie nawet 2 miliony.

Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP, krytykując podatek katastralny, wskazuje m.in. na jego niesprawiedliwość wynikającą z tego, że opodatkowywałby on mieszkania, które są dobrem pierwszej potrzeby, a nie dotykałby innych luksusowych form własności takich jak jachty czy drogie obrazy. Jednak trzecie i kolejne mieszkania nie są już realizacją „pierwszej potrzeby” właścicieli, ale właśnie dobrem luksusowym przynoszącym zyski. Co więcej, z tego argumentu może co najwyżej wynikać, że warto poza podatkiem katastralnym rozważyć także inne formy podatków majątkowych. Polska w całej tej grupie znajduje się bowiem w ogonie państw rozwiniętych i nieproporcjonalnie bardziej w porównaniu z nimi obciąża podatkami osoby mniej zamożne. Wszak kluczową rolę w polskim systemie podatkowym odgrywają podatki od konsumpcji (VAT, akcyza) dotykające w większym stopniu wydających niemal wszystkie swoje dochody nisko i średnio zarabiających niż bogatych, którzy znaczną część swoich dochodów oszczędzają.

Ostatni argument, który pojawia się czasem w debacie publicznej, przeciwko podatkowi katastralnemu przypisuje mu potencjalne negatywne skutki związane z niszczeniem budynków, których właściciele nie będą remontować, aby uniknąć wzrostu ich wartości, a tym samym wysokości podatku. Jednak wówczas również nie będą w stanie utrzymać zainteresowania najemców, więc postępując w ten sposób, działaliby na swoją własną niekorzyść.

Główne zalety

Proponowany podatek katastralny miałby za to wiele pozytywnych skutków. Po pierwsze, rozkładałby obciążenia w zdecydowanie bardziej sprawiedliwy sposób niż obecny podatek od nieruchomości.

Po drugie, ograniczyłby spekulację na rynku mieszkaniowym. Podniesienie kosztów posiadania wielu mieszkań skłoniłoby do ich zbycia. W ten sposób zwiększyłaby się podaż mieszkań, co czyniłoby je tańszymi i bardziej dostępnymi.

Po trzecie, taki podatek przynosiłby stabilne dochody dla budżetu samorządów – szacuje się, że mógłby przynieść ok. 2 mld zł rocznie. Te pieniądze można by przeznaczyć na budownictwo komunalne i jeszcze zwiększyć dostępność mieszkań.

Wreszcie po czwarte, stworzenie baz danych wykorzystywanych w katastrze zwiększyłoby bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami oraz stabilność i przewidywalność całego rynku nieruchomości.

Usunąć diabła ze szczegółów

Te pozytywne rezultaty można osiągnąć, nie wywołując szkodliwych skutków ubocznych, jeśli odpowiednio doprecyzuje się także inne szczegóły podatku niż tylko to, od której nieruchomości ma obowiązywać.

Trzeba precyzyjnie określić, jak to wyliczać – konieczne jest sumowanie udziałów w nieruchomościach. Jeśli ktoś posiada po 70% udziałów w czterech nieruchomościach, to de facto wciąż nie posiada pełnych trzech. Warto rozważyć, czy podatek nie powinien zatem obowiązywać np. od każdej nadwyżki ponad dwa pełne mieszkania.

Głównym problemem technicznym byłaby sama wycena nieruchomości. Miasta czy gminy, co prawda, posiadają dane dotyczące transakcji nieruchomości na swoim terenie, ale to za mało. Wycena wszystkich nieruchomości może być kosztowna. Gminom powinien pomóc w tym zakresie rząd. Istnieją również inne sposoby rozwiązania tego problemu. W Irlandii wartość określana jest samodzielnie przez właścicieli, a rolę straszaka przed oszustwem pełnią wysokie kary za sprzedaż nieruchomości powyżej 110% deklarowanej wartości katastralnej. Innym tego typu bodźcem do uczciwej wyceny mógłby być przepis o obowiązku sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa w wypadku wyraźnie zaniżonych wartości.

Bardzo ważne jest, by z podatku nie były zwolnione duże fundusze inwestycyjne, czyli tzw. REIT-y. Taki błąd popełniono m.in. w Stanach Zjednoczonych i Niemczech, w których fundusze te zdominowały rynek nieruchomości. Ta dominacja doprowadziła do wypierania prywatnych nabywców z rynku, wzrostu cen nieruchomości i spadku dostępności mieszkań.

Nie ma sensu rozwadniać zasady „trzeciego mieszkania” poprzez uzależnienie wysokości podatku od liczby dzieci w rodzinie (co proponowała w pewnym momencie m.in. Pełczyńska-Nałęcz). Można przecież od razu przepisać na dzieci kupione dla nich mieszkania. Zanim dzieci staną się pełnoletnie, rodzice mogą wynajmować te mieszkania i nie muszą być obciążeni podatkiem katastralnym.

Wreszcie, aby zwiększyć efekt antyspekulacyjny proponowanego podatku, warto rozważyć progresję w stawce opodatkowania, i to w podwójnym sensie. Z jednej strony, każde następne mieszkanie może być opodatkowane wyższą stawką. Stawka przy pierwszym i drugim mieszkaniu wynosiłaby 0%, ale przy trzecim mogłaby wynosić 1%, przy czwartym – 2%, przy piątym – 3% itd. Z drugiej, można by również różnicować stawki zależnie od wartości samego mieszkania, i tak trzecie mieszkanie warte mniej niż 300 tys. zł mogłoby być obłożone stawką 0,5%, to o wartości między 300 tys. a 1 mln zł 0,75%, a powyżej 1 mln zł – 1%. Połączenie obu progresji prawdopodobnie przyniosłoby efekt najbardziej sprawiedliwy z jednej strony i najbardziej efektywny (z punktu widzenia ograniczenia spekulacji i zwiększenia dostępności mieszkań) z drugiej.

Interes osobisty, środowiskowy czy społeczny?

Większość Polaków negatywnie ocenia podatek katastralny, ale tylko w odniesieniu do każdego mieszkania. Na wprowadzeniu podatku w wyżej opisanym kształcie zyskaliby praktycznie wszyscy poza 1% Polaków, którzy posiadają co najmniej 3 mieszkania.

Czy nadszedł moment, w którym politycy odważą się wreszcie rozwiązać jeden z najważniejszych problemów społecznych dzisiejszej Polski? Czy przeważą jednak bliskie relacje obozu rządzącego z deweloperami i osobiste interesy niemal co piątego posła, który zarabia na najmie nieruchomości? Stosunek do podatku katastralnego od trzeciego mieszkania może nam służyć za jeden z papierków lakmusowych wskazujących to, jakie interesy ktoś reprezentuje: własne, swojego środowiska i zaplecza czy całego społeczeństwa.

• "Do psychiatry szoruj". Burza w sieci po programie TVN
• "Woda niezdatna". Pilny komunikat GIS
• Ważny komunikat dla mieszkańców Warszawy
• PKO BP wydał pilny komunikat
• Komunikat dla mieszkańców Świętokrzyskiego
• Komunikat dla mieszkańców Podkarpacia
• Komunikat dla mieszkańców Lubelszczyzny
• Nowy komunikat IMGW. Oto co nas czeka
• Ważny komunikat dla mieszkańców i turystów w Gdańsku
• Komunikat dla mieszkańców Katowic