Usterka domu i co teraz?

Podczas odbioru nowego domu w protokole odbioru stwierdziliśmy liczne usterki, których deweloper nie usunął we wskazanym terminie. Co mogę zrobić, żeby to uczynił?
Narzedzia - zdjęcie poglądowe
Narzedzia - zdjęcie poglądowe / fot. pixabay.com

Odbiór nowego domu to kluczowy moment, w którym nabywca ma prawo dokładnie sprawdzić, czy deweloper zrealizował swoje zobowiązania zgodnie z umową. W przypadku wykrycia usterek konieczne jest ich odnotowanie w protokole odbioru. Protokół ten stanowi ważny dowód, że wady zostały zauważone na etapie odbioru, a deweloper ma obowiązek je usunąć w wyznaczonym terminie. Powyższe wynika m.in. z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zwanego ustawą deweloperską. Akt ten określa zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie. Jeśli zatem deweloper nie wywiąże się z tego obowiązku, prawo przewiduje kilka rozwiązań, z których nabywca może skorzystać, by dochodzić swoich praw.

CZYTAJ TAKŻE: Lasy w Polsce stały się poligonem wojen kulturowych

Kto ma obowiązek usunąć usterkę

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, który także obowiązuje obok przepisów ustawy deweloperskiej, deweloper, jako sprzedawca, odpowiada za wady fizyczne rzeczy, które istniały w chwili przejścia ryzyka na kupującego lub wynikły z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej w tej chwili. Oznacza to, że jeżeli podczas odbioru nabywca wykrył usterki, deweloper jest zobowiązany je usunąć. Jeśli jednak deweloper tego nie zrobił w określonym terminie, nabywca ma kilka opcji, jeśli wada nie zostanie naprawiona. Może domagać się obniżenia ceny, odstąpić od umowy (jeżeli wada ma charakter istotny) lub żądać usunięcia wady. W praktyce najczęściej nabywca decyduje się na żądanie usunięcia usterki, co daje deweloperowi szansę na naprawienie problemu bez konieczności eskalacji sporu. Jednak jeśli deweloper nie przystąpi do usunięcia wad, kupujący ma prawo samodzielnie dokonać naprawy na jego koszt. Oznacza to, że nabywca może zlecić naprawę usterek innej firmie i następnie obciążyć dewelopera kosztami.

Jeśli umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienia w usuwaniu wad, warto sprawdzić, czy deweloper jest zobowiązany do zapłaty dodatkowych odsetek lub kar za niedotrzymanie terminów. Kary umowne to często skuteczny środek nacisku na dewelopera, który może go skłonić do szybszego usunięcia usterek. Tego typu zapisy w umowach deweloperskich nie są rzadkością i mogą być dużą pomocą dla kupującego.

Nabywca ma prawo skierować sprawę do sądu

Oprócz rękojmi w niektórych przypadkach kupujący może mieć prawo do skorzystania z gwarancji, jeśli taka została udzielona przez dewelopera. Gwarancja to dodatkowe zobowiązanie, które może obejmować zarówno naprawę wad, jak i inne świadczenia, przekraczające standardowe zobowiązania wynikające z rękojmi.

Jeżeli wszystkie powyższe kroki nie przyniosą rezultatu, nabywca ma prawo skierować sprawę do sądu. W takim przypadku sąd może nakazać deweloperowi usunięcie wad lub zasądzić odszkodowanie. Ważne jest, aby posiadać odpowiednią dokumentację – protokół odbioru, pisemne wezwania do usunięcia usterek oraz wszelkie inne dowody, które mogą być przydatne w postępowaniu. Spór z deweloperem w sądzie to ostateczność, ale czasami jest to jedyny skuteczny sposób, aby zmusić go do wypełnienia swoich zobowiązań.

CZYTAJ TAKŻE: Nowa świecka ekoreligia – nowy numer "Tygodnika Solidarność"


 

POLECANE
UE ostrzega TikToka: możliwe naruszenie prawa cyfrowego Wiadomości
UE ostrzega TikToka: możliwe naruszenie prawa cyfrowego

Komisja Europejska oświadczyła w piątek, że uzależniająca konstrukcja TikToka narusza przepisy unijnego Aktu o usługach cyfrowych (DSA). Według niej przewijanie w nieskończoność, automatyczne odtwarzanie i spersonalizowane rekomendacje prowadzą do kompulsywnego korzystania z TikToka, zwłaszcza przez dzieci.

Komunikat dla mieszkańców Warszawy Wiadomości
Komunikat dla mieszkańców Warszawy

Zbliża się kolejny etap badań archeologicznych na terenie dawnego Pałacu Brühla. Obszar został właśnie ogrodzony i oczyszczony. Będą to pierwsze prace wykopaliskowe w tym miejscu od czasu uprzątnięcia go po zakończeniu II wojny światowej - poinformowano w piątek na FB Pałacu Saskiego.

Oglądalność programów informacyjnych w styczniu. TV Republika przed TVN24, Wpolsce24 przed Polsat News z ostatniej chwili
Oglądalność programów informacyjnych w styczniu. TV Republika przed TVN24, Wpolsce24 przed Polsat News

W styczniu 2026 roku Telewizja Republika utrzymała pozycję lidera wśród kanałów informacyjnych pod względem średniej liczby widzów w rynku telewizyjnym. Z danych Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji wynika, że w ciągu miesiąca średnio 324 594 osoby oglądały programy tej stacji.

Nie żyje aktor znany z kultowych seriali z ostatniej chwili
Nie żyje aktor znany z kultowych seriali

Nie żyje Charles C. Stevenson Jr., amerykański aktor charakterystyczny, którego twarz przez dekady pojawiała się w najpopularniejszych serialach i filmach. Artysta zmarł w wieku 95 lat. Informację o jego śmierci potwierdził syn aktora, Scott, w rozmowie z mediami.

Tȟašúŋke Witkó: Legion zbudowani z ego Radosława Sikorskiego tylko u nas
Tȟašúŋke Witkó: Legion zbudowani z ego Radosława Sikorskiego

Od czasu zwycięstwa Karola Nawrockiego w elekcji prezydenckiej, staram się unikać pisania o polityce uprawianej przez nadwiślańskich dyletantów, szczególnie tych zrzeszonych pod „uśmiechniętym sztandarem”. Generalnie, sam siebie nie uważam za jakiegoś wielkiego sztywniaka, jednak jestem już w wieku, w którym skupiam swoją uwagę na spawach ważnych dla mojego kraju.

Pod znakiem 80. rocznicy obecności V Brygady Wileńskiej AK na Pomorzu. Najbliższe plany gdańskiego IPN Wiadomości
Pod znakiem 80. rocznicy obecności V Brygady Wileńskiej AK na Pomorzu. Najbliższe plany gdańskiego IPN

6 lutego w siedzibie IPN Oddział w Gdańsku odbył się briefing prasowy, podczas którego zaprezentowane zostały najważniejsze działania tej instytucji przygotowane na najbliższe miesiące. Rok 2026 przebiegnie pod znakiem obchodów 80. rocznicy obecności V Brygady Wileńskiej Armii Krajowej na Pomorzu.

Prokuratura Krajowa wydała list gończy za Zbigniewem Ziobro z ostatniej chwili
Prokuratura Krajowa wydała list gończy za Zbigniewem Ziobro

Prokurator wydał w piątek postanowienie o poszukiwaniu podejrzanego, byłego ministra sprawiedliwości Zbigniewa Ziobry, listem gończym – poinformowała Prokuratura Krajowa. List gończy z wizerunkiem i danymi Ziobry został opublikowany na stronie Komendy Stołecznej Policji.

Planował zamach na szkołę. 18-latek odpowie przed sądem Wiadomości
Planował zamach na szkołę. 18-latek odpowie przed sądem

Osiemnastolatek z Podkarpacia, podejrzewany o inspirowanie się ideologią dżihadystyczną i planowanie masowego zamachu, stanie przed sądem. Akt oskarżenia przeciwko Remigiuszowi Ż. trafił do Sądu Okręgowego w Tarnobrzegu. Prokuratura nie ma wątpliwości, że działania młodego mężczyzny stanowiły realne zagrożenie dla życia i zdrowia innych osób.

Norweska księżna kaja się za znajomość z Epsteinem z ostatniej chwili
Norweska księżna kaja się za znajomość z Epsteinem

Norweski dwór królewski opublikował w piątek oświadczenie, w którym żona następcy tronu, księżna Mette-Marit przeprosiła za znajomość z amerykańskim finansistą i przestępcą seksualnym Jeffreyem Epsteinem i zawiedzenie zaufania opinii publicznej.

Pogoda na najbliższe dni. IMGW wydał komunikat z ostatniej chwili
Pogoda na najbliższe dni. IMGW wydał komunikat

Jak informuje Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej, nad Wyspami Brytyjskimi i Atlantykiem, i częściowo nad Półwyspem Iberyjskim oraz od Morza Czarnego po Bałkany oddziaływać będą niże. Większość kontynentu, w tym Polska, będzie w słabogradientowym obszarze obniżonego ciśnienia, jedynie nad Skandynawią rozbuduje się odrębny wyż, który swym zasięgiem zacznie obejmować także Polskę. Pozostaniemy w masie powietrza polarnego morskiego, początkowo cieplejszej, stopniowo od północy wypieranej przez powietrze chłodniejsze.

REKLAMA

Usterka domu i co teraz?

Podczas odbioru nowego domu w protokole odbioru stwierdziliśmy liczne usterki, których deweloper nie usunął we wskazanym terminie. Co mogę zrobić, żeby to uczynił?
Narzedzia - zdjęcie poglądowe
Narzedzia - zdjęcie poglądowe / fot. pixabay.com

Odbiór nowego domu to kluczowy moment, w którym nabywca ma prawo dokładnie sprawdzić, czy deweloper zrealizował swoje zobowiązania zgodnie z umową. W przypadku wykrycia usterek konieczne jest ich odnotowanie w protokole odbioru. Protokół ten stanowi ważny dowód, że wady zostały zauważone na etapie odbioru, a deweloper ma obowiązek je usunąć w wyznaczonym terminie. Powyższe wynika m.in. z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zwanego ustawą deweloperską. Akt ten określa zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie. Jeśli zatem deweloper nie wywiąże się z tego obowiązku, prawo przewiduje kilka rozwiązań, z których nabywca może skorzystać, by dochodzić swoich praw.

CZYTAJ TAKŻE: Lasy w Polsce stały się poligonem wojen kulturowych

Kto ma obowiązek usunąć usterkę

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, który także obowiązuje obok przepisów ustawy deweloperskiej, deweloper, jako sprzedawca, odpowiada za wady fizyczne rzeczy, które istniały w chwili przejścia ryzyka na kupującego lub wynikły z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej w tej chwili. Oznacza to, że jeżeli podczas odbioru nabywca wykrył usterki, deweloper jest zobowiązany je usunąć. Jeśli jednak deweloper tego nie zrobił w określonym terminie, nabywca ma kilka opcji, jeśli wada nie zostanie naprawiona. Może domagać się obniżenia ceny, odstąpić od umowy (jeżeli wada ma charakter istotny) lub żądać usunięcia wady. W praktyce najczęściej nabywca decyduje się na żądanie usunięcia usterki, co daje deweloperowi szansę na naprawienie problemu bez konieczności eskalacji sporu. Jednak jeśli deweloper nie przystąpi do usunięcia wad, kupujący ma prawo samodzielnie dokonać naprawy na jego koszt. Oznacza to, że nabywca może zlecić naprawę usterek innej firmie i następnie obciążyć dewelopera kosztami.

Jeśli umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienia w usuwaniu wad, warto sprawdzić, czy deweloper jest zobowiązany do zapłaty dodatkowych odsetek lub kar za niedotrzymanie terminów. Kary umowne to często skuteczny środek nacisku na dewelopera, który może go skłonić do szybszego usunięcia usterek. Tego typu zapisy w umowach deweloperskich nie są rzadkością i mogą być dużą pomocą dla kupującego.

Nabywca ma prawo skierować sprawę do sądu

Oprócz rękojmi w niektórych przypadkach kupujący może mieć prawo do skorzystania z gwarancji, jeśli taka została udzielona przez dewelopera. Gwarancja to dodatkowe zobowiązanie, które może obejmować zarówno naprawę wad, jak i inne świadczenia, przekraczające standardowe zobowiązania wynikające z rękojmi.

Jeżeli wszystkie powyższe kroki nie przyniosą rezultatu, nabywca ma prawo skierować sprawę do sądu. W takim przypadku sąd może nakazać deweloperowi usunięcie wad lub zasądzić odszkodowanie. Ważne jest, aby posiadać odpowiednią dokumentację – protokół odbioru, pisemne wezwania do usunięcia usterek oraz wszelkie inne dowody, które mogą być przydatne w postępowaniu. Spór z deweloperem w sądzie to ostateczność, ale czasami jest to jedyny skuteczny sposób, aby zmusić go do wypełnienia swoich zobowiązań.

CZYTAJ TAKŻE: Nowa świecka ekoreligia – nowy numer "Tygodnika Solidarność"



 

Polecane